|
Mortgage nedir?
Sözcük anlamı ipotek olan "mortgage", konut
sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca konut
üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 - 20
gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasını
öngören bir tür gayrimenkul finansman sistemini ifade
etmek için kullanılıyor. Türk Dil Kurumu "mortgage"
sözcüğü için "tutulu satış" ifadesini öneriyor.
Bir malın kendisinin güvence olarak gösterilerek, ödünç
alınan parayla satın alınması anlamına gelen iktisadi
terim. İpotekli satış, ya da Mortgage'lı satış
olarak da adlandırılır.
Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da
yapı) satınalımlarında kullanılır. Bu gibi satışlarda,
parasal kurumlar ödünç verdikleri tutar (kredi) geri
ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilme yetkisini
ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumların ödünç
verdikleri para için bir güvence niteliğindedir. Bu
yöntem, özel ya da tüzel kişilerin, bir taşınmaz malın
ederi kadar paraları başlangıçta olmasa da, malı alıp,
genellikle 15-30 yıllık süre içerisinde parça parça
ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını
sağlar. Ödeme tamamlandığında, tutu durumu ortadan
kalkar.
Ödünç verilen tutar, ödünç isteyenin geri ödeme
kapasitesine (genellikle aylık gelirinden giderleri
çıkarıldıktan sonra hesaplanır) ve satın alınmak istenen
taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD)
bağlıdır. HPÇD genellikle malın değerinin %75'i ile
%90'ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda
malın parasal kurumca hemen satılabileceği tutara denk
gelir. Tutu yöntemiyle alınan mallar, borcun ödenememesi
durumunda, parasal kurumca, genellikle ederinin biraz
altında beklemeden satılırlar.
Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde,
genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın
alabileceği rizikolara bağlı olarak değişik parasal
yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerinin vergiden
düşülebildigi ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi
faiz ödemesiymiş gibi yapılandırılır. Ya da, ödünç
alınan tutarın değişik oranlardaki bölümü (ödünç alanın
riziko seçimine göre) borsa fonlarına yatırılarak
ödemeler oradan gelen gelirle yapılır.
Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, ev,
işyeri satınalımlarının tutu yöntemiyle yapılması çok
olağandır.
Mortgage' in Yararları
* Konut edinimi kolaylaşacak
* İnşaat sektörü canlanacak
* Kayıtdışılık ortadan kalkacak
* Ruhsatlı konut üretimi artacak
* Finans sektörü sağlıklı bir derinlik kazanacak
* Konut yapımında planlamanın önemi artacak
* Sistem ekonomiye canlılık ve refah artışı sağlayacak
Mortgage' ın Püf Noktaları
* Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini
takip eden bir işgünü geçmeden imzalanan sözleşme
geçersiz olacak...
* Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak
yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye
verilmesi zorunlu. Sözleşmede öngörülen şartlar,
sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine
değiştirilemeyecek.
* Borçlunun temerrüde (Borcunu ödeyememe) düşmesi
halinde banka borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş
işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla
bildirimde bulunmakla yükümlü.
* Konut satışa çıkarıldığında banka kıymet takdiri
yaptıracak. Kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce size
bildirilecek. Banka takdir edilen kıymeti dikkate alarak
basiretli bir tacir gibi konutun satışını yapmak
zorunda.
Mortgage nasıl işleyecek?
* Sade bir vatandaş müteahhitten ev alacak.
* Mortgage Kanunu ile "Gayrimenkul Değerleme
Uzmanlığı" adıyla oluşturulacak profesyoneller evin
değerini belirleyecek.
* İpotek kredili konutlar zorunlu olarak
sigortalandırılacak.
* Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek.
* Kalan kısmı için bankalar, devreye girecek.
* Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek.
* İpotek senetleri bir havuzda toplanacak. Bunun için
İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurulacak.
* Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon
karşılığı İFK'ya devredecek.
* İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek.
İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet
ihraç edecek.
* İpotek Yatırım Kuruluşları da alacağa dayalı menkul
kıymetleri borsada ihraç edecek.
* Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye
girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine
getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.
Mortgage için gerekli evraklar nedir?
1) Kişisel evraklar: Kimlik belgesi, ikametgah ve
maaş bordrosu
2) Alınacak konuta ait evraklar: Kat mülkiyeti
tapusu yada kat irtifakı tapu ve yapı kullanım izin
belgesi
3) Kişisel bilgiler: Ad soyad, adres telefon,
kimlik numarası, meslek – askerlik – medeni durum
4) Ek mali bilgiler ve evraklar: Otomobil modeli
ve yılı, taşınmaz mülkler, gelir ve gider bilgileri
5) Zorunlu sigortalar: Hayat sigortası, konut
sigortası ve DASK
|
